Quand un problème de nuisance se pose du fait d’un gérant de bail commercial qui pratique son commerce de manière qui dérange les habitants de l’immeuble, s’il n’y a rien qui figure à ce sujet dans le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires découvre qu’il n’a pas son mot à dire sur la manière dont le copropriétaire de ces locaux commerciaux accorde un bail précaire ou 3/6/9, sur le type de commerce et surtout sur la respectabilité du gérant et les garanties qu’il a apportées.
C’est seulement le propriétaire du local commercial qui peut appliquer la clause résolutoire pour dénoncer le bail accordé et chasser ainsi le gérant importun.
Notre conseil au syndicat de copropriétaires est de prendre en amont une autre précaution qui consiste à introduire une clause dans le règlement de copropriété qui stipule la règle suivante :
« Toute activité commerciale ou artisanale dans les locaux commerciaux de l’immeuble ne peut s’installer qu’après avis du conseil syndical. »
Jusqu’à présent une modification du règlement de copropriété ne pouvait se faire qu’à l’unanimité. Mais depuis le récent décret d’application de la loi ELAN, ceci est possible à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés et ceci jusqu’au 23 novembre 2021.
Références juridiques
LOI n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
JORF du 11 juillet 1965 page 5950
LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (1)
JORF n°0272 du 24 novembre 2018
texte n° 1
ELAN
Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
JORF n°0254 du 31 octobre 2019
texte n° 3
entre en vigueur le 1er juin 2020
Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété
Ce décret d’application de la loi ELAN fait suite à l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis prise par le gouvernement, dans le cadre de l’habilitation prévue par la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018, modifie les conditions pour la modification du règlement de copropriété en abaissant les seuils de majorité nécessaire pour faire voter une décision en AG et en créant une passerelle vers un second vote
Rappel des trois niveaux de majorité
Majorité qualifiée (double majorité) ou majorité de l’article 26 :
La majorité qualifiée, appelée encore « double majorité » ou « majorité de l’article 26 », est moins difficile, en théorie, à atteindre que l’unanimité, mais en pratique, elle est souvent impossible à réunir. Elle exige en effet la majorité des membres du syndicat, et les deux tiers des voix.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, prise par le gouvernement, dans le cadre de l’habilitation prévue par la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018, rend possible une nouvelle règle de vote, à une majorité plus basse.
Elle prévoit en effet (article 29) que « nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26, mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ».
Majorité absolue de l’article 25 :
La majorité absolue (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents)
Majorité simple de l’article 24 :
Si elles recueillent le tiers des voix des copropriétaires composant le syndicat, un second vote peut être aussitôt organisé, à la majorité simple de l’article 24.
La majorité simple, appelée dans le jargon de la copropriété « majorité de l’article 24 », est constituée seulement de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.
Les règles de vote du projet de modification du règlement de copropriété en assemblée générale
La modification du règlement de copropriété est soumise à l’approbation des copropriétaires réunis en assemblée générale. Cette modification ne deviendra définitive que si elle n’a pas été déférée en justice dans le délai de 2 mois prévu par l’article 42§2 de la loi de 1965.
Il appartient au syndicat des copropriétaires, ou à l’un des copropriétaires de constituer un dossier pour soumettre son projet à l’assemblée générale après l’avoir notifié au syndic pour qu’il l’inscrive à l’ordre du jour. En pratique, il est conseillé d’envoyer le dossier au syndic trois à quatre mois avant la date de l’assemblée générale.
Pour voter en assemblée générale, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal au nombre de tantièmes de parties communes dont il est propriétaire.
En fonction de la nature du projet de modification, les règles d’adoption diffèrent. On distingue trois règles d’adoption :
1.Les projets adoptés à la majorité simple
L’article 24 f de la loi du 10 juillet 1965, permet l’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et règlementaires.
La modification du règlement existant afin de l’accorder avec les dispositions législatives et règlementaires qui lui sont postérieure est votée à la majorité simple.
2. Les projets adoptés à la majorité double
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 permet la modification du règlement en ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
L’assemblée générale peut à la majorité des membres du syndicat représentant au moins 2/3 des voix, modifier le règlement dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
Cet article permet d’adapter les clauses du règlement aux évolutions des besoins de la copropriété. Sont visées, par exemple, les clauses relatives à la gestion de l’utilisation des parties communes.
Pour les modifications majeures, telles que la modification des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, la destination de l’immeuble ou encore les droits acquis de certains copropriétaires sur les parties communes ou collectives, l’unanimité n’est plus requise lors de l’assemblée générale.
Quelles sont les démarches à effectuer pour demander la modification du règlement de copropriété ?
La modification doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale
Le règlement de copropriété vit et évolue en même temps que la copropriété : les copropriétaires ont de multiples raisons d’y apporter des changements qui sont parfois nécessaires au regard de l’évolution de la règlementation. Si vous souhaitez, par exemple, l’installation d’équipements collectifs tel qu’un ascenseur, si vous souhaitez racheter une partie commune ou tout simplement demander une nouvelle répartition des charges communes, vous devrez en passer par une modification du règlement de la copropriété.
Quelle que soit la nature de la modification, celle-ci doit être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Il peut s’agir de l’assemblée générale ordinaire qui se tient chaque année, mais il peut s’agir également d’une assemblée générale extraordinaire, si votre demande a un caractère urgent.
Le syndic doit inscrire la modification du règlement de copropriété, à l’ordre du jour, préalablement à l’envoi des convocations qui ont généralement lieu 21 jours avant la date de l’assemblée générale.
Les modalités du vote diffèrent selon la nature de la modification
Toutes les modifications apportées au règlement de copropriété doivent être votées, mais toutes ne sont pas soumises aux mêmes règles de majorité lors du vote.
En effet, s’il s’agit par exemple de voter la modification du règlement de copropriété pour l’adapter à une nouvelle règlementation, sachez que l’actualisation ne se fera pas de façon automatique. Les copropriétaires sont responsables de cette mise à jour et la modification sera adoptée si elle remporte l’unanimité des voix des copropriétaires présents.
Pour toute autre modification du règlement, on applique généralement la règle de la double majorité. Dans ce cas, il s’agit de réunir la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.
Quelle que soit la nature de votre demande, n’oubliez pas de « mener campagne » auprès des autres copropriétaires afin d’essayer de les rallier à votre cause car après tout, le sort de votre demande est entre leurs mains puisqu’ils devront voter pour ou contre votre projet.
Seul le notaire est habilité à modifier le règlement de copropriété
Lorsqu’une modification du règlement de copropriété a été votée par l’assemblée générale, celle-ci n’est pas effective immédiatement. En effet, pour être définitivement modifié, le règlement doit passer par le notaire qui est le seul professionnel habilité à réaliser l’opération de modification, mais également le seul à pouvoir publier le règlement au fichier immobilier du cadastre de la ville. Contactez donc le notaire avant même d’avoir connaissance des résultats du vote, car les actes notariaux sont payants et il pourra vous fournir un devis.
Les honoraires du notaire seront plus ou moins importants selon la nature de la modification, du travail à accomplir et du nombre de personnes impliquées dans l’opération. Si l’on estime une adaptation du règlement à la loi à environ 3 000 à 5 000 €, d’autres types de modification de plus grande envergure peuvent atteindre 10 000 €.
